北京楼市：这两个区域一直被低估，未来价格将走高：《平凡的岁月》

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问Q:提问:京总好！我在亦庄河西工作，持有工作居住证，有一套海梓府2居，无贷款，产证刚满6个月，现觉得房子有点小考虑换一套更大点的房子，家里还能再凑大概500W，请问兼顾投资和居住资产配置，是应该直接卖掉置换一套，还是再买一套呢？如果置换的话，是否可以考虑亦庄金茂或河东三居或四居？如果再买一套，是仍然选亦庄河西或是其他区域呢？谢谢！A:回答:您好,感谢信任!祝新年富贵!1、海梓府在亦庄河西板块我认为可增值的空间还比较大,天花板比较高,2居室的户型在亦庄属于紧俏热销的户型,不愁出货的,您没必要卖掉,还有房票现有的房子又没有贷款完全可以把钱套出来,加上本金在买一套即可.这样的房产完全可以留着再吃几轮2、亦庄的金茂系目前的溢价比较偏高,小区品质不错,自住的话比较有优势,但成长性可能不如海梓府,如果打算自住长持可以考虑,有一套好房子做打底,生活品质也会提高,如果以纯投资角度可能您现在的小区更适合.3、北京的每一轮房价上涨都是由置换群体把房价推高,长期调控导致积压的购买力会集中在改善群体，购买力比较集中的核心地段次新3房，比较符合未来市场的主流。

三居室未来的流通性可能比四居室要好一些,大房子如果流通性不好价值也会打折.如果4居室的面积不是太大,比如3+1个小书房,面积和三居室差距不明显,则这样的四居室比三居室有优势.4、关于区域选择,亦庄是北京所有新区比较有价值的一个区,已经有产业支撑,配套也会慢慢起来,未来也是产住结合的区;您在亦庄如果工作稳定的话,可以在亦庄本地买,在亦庄买房的逻辑和其他区是完全不同，其他区我们一般是沿着地铁站看,而亦庄我们是根据品质学校配套看，购买力比较集中的区域，在高容积率去找低容积率的小区，这个是房产投资的原理亦庄的特点是产业足够强，所以不缺购买力，河东是产业聚集+轨道交通，但如果从居住的角度考虑，河东不一定是核心区,比如国贸,核心区是国贸桥一带，但国贸的密度太大，整个核心区老旧小区加写字楼混为一体，就会出现一个现象居住体验不好，所以国贸的房价没有大望路九龙山双井高.河西未来是亦庄稀缺性的一个地块，优势比河东更明显，有南海子公园+教育配套；属于低密度区域，从长持的角度上,河西会更有优势一些!建议认真阅读星球置顶的精华文章《大兴跑赢大盘选筹导图》祝一切顺利,有问题可再向我咨询!Q：提问：京总您好;我的情况是这样,总价最好不超过400,主要是投资兼自住,两居或三居,不需要学区,不考虑工作地点,属于自由职业;区域不特别限定，有通州资格,预计年底或明年购买,算是首套全款;倾向二手，新房也可以;每年住的时间不多，倾向于较新点的楼盘，小区环境好些的，保值增值为主要考虑A：回复：你好,感谢信任,可以关注下常营板块、通州关注下核心区北侧璐苑板块，亦庄关注下河西板块，常营属于国贸的次级外溢，国贸产业成熟，可以长期向常营输送购买人群;副中心璐苑商圈属于副中心核心区北，距离运河CBD3公里，亦庄河西属于低密度板块,以上3个板块都处于高新产业覆盖外溢的板块，购买力人口比较集中,保值增值属性比较稳健。

如果能压缩面积,建议往朝青看,通州可以往武夷花园商圈看,朝青属于国贸一级溢出,后劲比常营要更稳健.通州运河武夷花园是运河三角区最好的板块,处于运河CBD五河交汇节点和政务区中间,未来副中心的所有资源都会往这个区域倾斜.通州买的是预期,需要长持;亦庄的产业已经形成,配套在慢慢完善,后期比较看好.建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,如有问题可再向我咨询Q:提问:你好京总，你是如何观察北京一个区域的新房交易市场有无投资价值的，有什么指标或者窍决或者途径，并如何分析它有没有投资的前景？A:回答:你好，最主要的一个指标就是有价，要分清楚买进价和卖出价，很多人会说那个房子涨价了，或者哪个片区涨的很快，开发商某个楼盘又调价了，但这个都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍。

这个折价率是很明显的指标。

在一些比较差的板块，差不多要打到7折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，绝对不能投资的。

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利.Q:提问：京总，看了下最近一年多望京融科橄榄城的成交，去年1月份异常活跃的成交了几十套，据中介和网上消息说是有个C房团去把当时融科橄榄城在售的房源都买下来，然后再一起抬价卖出，导致一年时间涨了好多。

像这种刚被炒房团炒了一遍的小区，因为不是真实需求，是不是已经透支了未来几年正常的涨幅了？非常担心现在追高会不会站岗很多年呀？A:回答:你好;C房客的流派分为两大派,一种是长线,一种是短线,长线的打法是他们懂得借势顺势而为催化加速，他们往往通过自己对一个城市某一个区域长期专业的研究,能准确找到在未来有一定“潜力”的地方，房价即将上涨的区，把这股潜力快速激发出来，在半年一年之内获取5年的收益，之后拍屁股走人，让接盘侠们等到5年以后才能解套,比如通州.这是他们的核心过人之处，就像高倍率催化剂一样，能快速将一个本应是5年的升值空间，缩短至1年甚至半年内完成BZ。

没有希望的区域没有炒房客,而短线是半年周期,一年周期的打法,一般是在核心地段的二手房市场,望京的区域能量比较足,这些炒房客打的是短线,不存在长期站岗的现象.建议认真阅读星球置顶的文章《望京139个盘,稳健增长的只有39个》《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!Q:提问：京总晚上好，今天刚加入，看了你置顶的文章，已经被彻底抽醒，我目前北京房票贷票已经用尽，京户，父母还有房票，目前持币不多，大概200现金，还能再找点筹到300左右，北京非核心板块，如:房山，顺义，大兴的边缘地带，之前也出现过BZ，目前的价格比较低，存不存在洼地一说，放水后明年有BZ的可能性吗？能不能赶在上涨前买入，感谢京总，A:回答：你好，感谢信任！这些远郊涨势不可持续，你认真观察一下，这些地方的涨幅可能会在六个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的，价值比较弱导致没有持续的后续购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！这些位置的房子我一般都是建议趁着高峰出货而不是买进。

可以淘淘主城区的二手，建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《北京7个行政区边缘的房价预警研判》祝一切顺利！Q:提问:京总您好，首套房票2张，可用资金500万。

想用这笔钱当首付，购不同区域投资房两套。

争取最大化利用，请问如何选择？A:回答:你好，感谢信任!我的建议可能和其他人不同，我会只买一套，买核心区的优质盘，做首套贷满,只用一张房票吃几轮，另外一张房票空出来，一张完整的房票，几年后房屋升值可以筹一大笔钱，再用第二张房票，这是利益最大化的操作方法，建议认真阅读星球置顶的文章《未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》,祝一切顺利！以上问答来自公众号|京房会关注公众号京房会进入“知识星球”可进行提问,有问必答